新钢机制公司棚改项目房屋征收与补偿方案
为切实做好新钢机制公司棚户区改造工作，维护棚户区广大被征收人的合法权益，积极妥善处理棚户区被征收人的补偿安置工作，本着“以人为本、依法依规、公开透明、积极稳妥、兼顾平衡”的基本原则，结合棚户区改造区域的实际情况，制订本方案。
一、政策依据
1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；
2、住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》；
3、江西省人民政府办公厅《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见（试行）》；
4、新余市人民政府关于贯彻《国有土地上房屋征收与补偿条例》的意见（余府发〔2011〕33号）。
二、适用范围
本实施方案仅适用于新余市新钢机制公司棚户区改造补偿安置，不作为其它项目征收补偿安置的依据。
三、棚户区改造工作公开制度
棚户区改造工作实行 “六公开”制度：
1、征收补偿安置的有关法律法规及政策公开；
2、征收补偿安置的工作程序公开；
3、征收房屋的面积测量、价格评估公开；
4、被征收人搬迁腾空时间、安置选房顺序公开；
5、征收补偿安置的情况公开；
6、安置区域及安置房结构、面积、地点、层次、朝向公开。
四、棚户区征收范围及对象
（一）征收范围：新城路以西、南源路以北、虎跃路以东、渝东大道以南，新钢机制公司征收户数650户(以据实为准），征收面积约3.6万㎡。（具体以征收规划红线图为准)。
（二）征收对象：生活区整栋房屋住户全部同意并自愿申请的为本次征收对象。
五、征收期限：自征收决定公告之日起30日。
六、还建安置及购房回迁区域
有产权户还建房及无产权户购房回迁房区域划定，按照就地安置的原则。
七、楼型和套型面积
本次还建安置及购房回迁的安置房为高层建筑。套型以三室二厅一卫、二室二厅一卫户型为主。设计面积约为75㎡-85㎡、95㎡-125㎡两种。
八、房屋权属的认定原则
依照有关法律法规的规定，持有有效土地使用证及房屋所有权证的房地产视为完全产权。现居住在可参加房改的房屋而未参加房改的住户和购买部分产权的住户，按新余市人民政府《关于调整房改公房出售有关政策的批复》（余府字〔2005〕51号）文件参加房改，补足全部购房款后，视为完全产权（可不办理房产证和土地证）。其他情况另行认定。
九、征收补偿安置办法
（一）无产权房屋补偿安置办法
无产权房屋采取货币补偿和购房回迁两种方式。
1、货币补偿：由具备相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行价格评估，以评估价格为基础，给予评估价格溢价50%进行补偿。即按评估价格的1.5倍进行补偿。违章及临时建筑物按有关规定执行。被征收人在棚户区改造公告规定期限内签订征收补偿协议、完成搬迁腾空的，一次性付清征收补偿款并补偿一次搬迁补助费、附属设施补偿费、6个月的过渡补助费以及室内装修补偿费，并给予相应奖励。选择货币补偿的，不参与购房回迁。
2、购房回迁：无产权被征收人（即承租人）凭征收相关证明文件可享有购买购房回迁区域内住宅的权利。无产权房屋由具备相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行价格评估，以评估价格为基础，给予评估价格溢价50%进行补偿。即按评估价格的1.5倍进行补偿。违章及临时建筑物按有关规定执行。被征收人签订征收补偿协议、完成搬迁腾空后只领取搬迁补助费、过渡补助费、搬迁腾空奖励费，将评估机构评估的房屋征收补偿款及室内装修补偿款等全部转为购房回迁房款。高层购房回迁的房屋单价最低为2100元/㎡，加上楼层、朝向、区位差等因素，最高单价不超过2300元/㎡。
3、租赁安置：对无能力购买安置房的，政府在现有的保障性住房优先安排租住。租金方面，是廉租房对象的享受廉租房租金，是公租房对象的享受公租房租金。选择保障性住房的被征收人不享受房屋征收补偿，但享有两次搬迁补助费、6个月的过渡补助费。若室内装修符合本方案的有关室内装修标准的，依照方案给予相应的补偿。
（二）国有土地上有产权房屋补偿安置办法
国有土地上有产权房屋采取货币补偿和产权置换两种方式。
1、货币补偿：由具备相应资质的房地产价格评估机构对被征收房屋进行价格评估，按房屋评估价进行补偿。已购买的地下室按评估价进行补偿，未购买的地下室参照铁山补偿办法进行补偿。违章及临时建筑物按有关规定执行。在棚户区改造公告规定期限内签订征收补偿协议、完成搬迁腾空的，一次性付清被征收房屋补偿费，并补偿一次搬迁补助费、附属设施补偿费、6个月的过渡补助费以及室内装修补偿费。选择货币补偿的，不参与产权置换和回迁购房。
2、产权置换：以本项目内被征收人有产权房屋每平方米最低评估值为基准，结合被征收有产权房屋的市场评估值，对于高出部分给予额外补偿，额外补偿费=（被征收房屋每平方米评估值-本项目内被征收房屋每平方米最低评估值）×被征收房屋建筑面积，使全体有产权被征收人处于同等还建补偿标准。
选择产权置换的，以产权证为依据，按1：1面积进行等面积置换。地下室不予置换，已购买的地下室按评估价进行补偿。对被征收人安置房面积大于被征收人原房屋面积10平方米（含10平方米）以内，由被征收人按高层2100元/㎡购买，（不计楼层、朝向、区位差等因素）；对大于10平方米以上的面积，房屋单价最低为2100元/㎡，加上楼层、朝向、区位差等因素，最高单价不超过高层2300元/㎡。被征收人签订征收补偿协议、完成搬迁腾空后只领取搬迁补助费、过渡补助费、搬迁腾空奖励费。将评估机构评估的室内装修补偿款等全部转为购房回迁房款。
（三）机制公司自管房屋补偿安置办法
鉴于新钢机制公司自管房屋已成特殊性质的员工住房，市委、市政府及新钢公司考虑到该群体的特殊困难，参照新钢公司棚改自管房安置办法，将机制公司自管房屋列入此次棚改范围，但须按照以下条件进行征收安置：
1、安置对象身份界定：
（1）新钢公司在职员工及离（退）休、退养的员工家庭。
（2）现住户（正常交纳房租、并且未享受福利住房及经济适用房），并提供有效的证明材料。
非新钢公司员工、长期不交房租以及已享受福利住房及经济适用房的不属安置对象。
2、安置办法：
（1）不论住几间自管房的住户，只享受一套回迁购房指标。
（2）不享受房屋价格补偿，其它补偿标准参照无产权房屋购房回迁的标准执行。
（四）集体土地上房屋补偿安置办法
新钢机制公司棚户区改造范围内涉及集体土地上的房屋征收具体工作由高新区负责，涉及集体土地征收，补偿标准按照高新区现行政策执行。
十、选房原则
被征收人在棚户区改造公告规定期限内签订征收补偿协议、完成搬迁腾空的，被征收人凭“征收补偿协议”参加公开摇号并按摇号结果确定“选房顺序号”。在本项目取得商品房预售许可证后，被征收人在规定时间内，凭“选房顺序号”按先后顺序在规定的返建房房源内选择、购买返建房、缴清购房余款（含符合按揭条件的按揭款），并办理相关安置购房手续（被征收人需要更名的，在签订购房合同前须完善相关法律手续，允许更名一次，具体更名时间待新钢棚改指挥部通知）。被征收人之间在签订购房合同前可以相互调换各自选的房型，在签订购房合同后不接受更名。
十一、搬迁过渡补助办法
（一） 搬迁补助费: 按5元/㎡标准计算（不足300元/户的按300元/户计）。选择货币补偿的，一次性发给被征收人一次搬迁补助费；有产权户选择产权置换、无产权户选择购房回迁及无产权户选择租赁安置的，一次性发给被征收人两次搬迁补助费。
(二)过渡补助费
1、选择货币补偿的
被征收人在棚户区改造公告规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁腾空的，自协议规定完成搬迁腾空截止之日起，无产权户已经确认的被征收房屋面积、有产权户以产权证面积为准，对被征收人按每平方米5元/月的标准（每月不足350元/户的按每月350元/户计算）一次性发给6个月的过渡补助费。
2、有产权户选择产权置换、无产权户选择购房回迁的
（1）过渡期限:36个月。
（2）过渡补助费:补助时间自全部被征收人全部签订征收补偿协议并完成房屋搬迁腾空次月起计，有产权户以产权证面积为依据、无产权户以经确认的被征收房屋面积为依据，对被征收人按每平方米5元/月的标准（每月不足350元/户的按每月350元/户计）一次性发给36个月的过渡补助费。
（3）逾期过渡补助费：若属项目主体的责任，造成过渡期限超出36个月的，从逾期之月起，每月双倍发放过渡补助费。
（三）被征收人须留下详细的联系方式，如有变动，应立即告知征收人，否则由此产生的后果由被征收人自行负责。
十二、其它补偿
（一）室内装修补偿
按相关规定，住宅室内装修使用期为7年，超过7年的不予补偿。本着“以人为本，让利于民”的原则，实行以下室内装修补偿标准，室内装修补偿费用转为购房款（选择货币补偿及租赁安置的除外）：
1、无产权户室内装修补偿标准凡符合下列条件之一的，不分装修年代一律按80元/㎡×经确认的被征收房屋面积进行补偿：
（1）户内增设了卫生间；
（2）安装了铝合金门窗或塑钢门窗；
（3）室内铺设了地砖或木地扳；
（4）厨房内有固定橱柜并铺贴了瓷扳地砖。
2、有产权户室内装修补偿标准
选取评估公司对改造范围内有产权房的装修价值进行评估，有产权户按房屋装修评估价进行补偿。评估机构的具体选定方式，按照《新钢公司棚户区改造评估机构选定方案》执行。
（二）其它项目的补偿
1、有线电视补偿费：350元/户；
2、固定电话补偿费：158元/户；
3、煤气补偿费：2900元/户（产权置换及购房回迁不予补偿）；
4、自来水补偿费：1100元/户（产权置换及购房回迁不予补偿）；
5、电表补偿费：800元/户（产权置换及购房回迁不予补偿）；
6、空调搬迁费：100元/台；
7、电脑宽带补偿费：60元/户；
8、太阳能热水器搬迁补助费300元/台。
十三、征收程序
1、房屋征收部门对棚户区改造范围内的被征收人发布征收公告；
2、评估机构对征收范围内的被征收房屋进行评估；
3、征收人根据被征收人的具体情况，结合评估机构的评估报告计算补偿费用；
4、征收人与被征收人签订征收补偿协议；
5、被征收人在协议规定的时间内搬迁腾空；
6、征收人委托房屋拆迁公司对房屋进行拆除。
十四、腾空奖励措施
为鼓励被征收人对本次棚户区改造工程的支持，在征收范围内的全部征迁户都签订协议并搬迁腾空移交房屋后，奖励全部征迁户每户3000元。
十五、本方案解释权归新钢公司棚户区改造领导小组。
十六、本实施方案自棚户区改造公告发布之日起实施，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。
